賃貸物件の更新料とは？更新手続きの流れと支払わないリスクを解説

アパートなどの賃貸物件に住んでいると、数年ごとに契約更新の時期が訪れます。
この契約更新で注意したいのが、必要になる手続きの内容と更新料の支払いについてです。
そこで今回は、賃貸物件の更新料とは何なのか、契約更新の流れと更新料を支払わないリスクを解説します。

賃貸物件の更新料とは何のためのもの？

何となく賃貸物件の更新料を支払っている方のなかには、なぜ支払いが必要なのか疑問を持っている方がいらっしゃるかもしれません。
まずは、更新料とはどのようなものなのか、何のためのものなのかをチェックしてみましょう。

更新料の内容

一般的な賃貸物件は、おおよそ2年間を賃貸借契約の期間としています。
しかし、この2年間を過ぎると退去しなければならないわけではなく、入居者の希望に応じて賃貸借契約が更新されるのが一般的です。
この賃貸借契約の更新時に大家さんに納めるお金のことが更新料です。
具体的な支払い基準である更新料の要否や更新料の金額については、賃貸借契約書に記載があります。

更新料は何に使われる？

賃貸借契約における更新料は、法的な契約手続きのための人件費や手間賃として支払うものです。
しかし、賃貸借契約の更新にかかる手間はそれほど大きなものではなく、更新料は大家さんの一時的な収入となることが多いでしょう。
長年大家さんをしている方であれば、慣習として更新料を受け取ることがほとんどです。
また、家賃を安く抑えている賃貸物件の場合には、値上げしない分を補填するための大家さんの収入として更新料を渡すことがあります。
このほかに、入居者から別途修繕費用などを徴収しない代わりに、更新料を活用して修繕していることも珍しくありません。

更新料が不要となるケース

賃貸借契約を更新するたびに更新料が必要な賃貸物件のほかに、更新料が不要となる賃貸物件があります。
賃貸借契約を結ぶにあたり、更新料不要と契約書に記載されている賃貸物件では、更新料を支払う必要がありません。
また、日本全国を見てみると、地域によって更新料を取らない傾向が強いエリアがあります。
過去の調査では、神奈川県は90.1％が更新料を徴収している一方で、大阪府・兵庫県は0％との結果が出ています。
このほかに、宮城県は0.2％、愛媛県は13.2％、富山県は17.8％など、地域によって更新料を取らない傾向があることがポイントです。

賃貸物件の更新料の相場

一般的な賃貸物件における更新料の相場は、家賃1か月分です。
ただし、賃貸需要の高いエリアだと、家賃2か月分など高めの更新料を設定している場合があります。

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賃貸物件における賃貸借契約更新の流れ

賃貸物件に住み続けて契約満了が近づいてきたら、賃貸借契約の契約更新の流れを把握しておきましょう。

流れ①大家さんからお知らせが届く

おおよそ2年に一度、契約期間が満了する1～3か月ほど前になると、大家さんまたは日常的な管理を委託している管理会社から、契約更新のお知らせが郵送されます。
このお知らせの封書内には、契約期間が満了する日付を知らせる書類とともに、契約更新に必要な書類が同封されているのが一般的です。
大家さんや管理会社などから契約期間満了のお知らせが届いたら、契約を更新しこのまま住み続けるか、契約を更新せず引っ越すかを決めます。
契約期間満了の1か月前になってもお知らせが届かない場合は、大家さんか管理会社に問い合わせましょう。

流れ②契約更新の書類を提出する

賃貸借契約を更新してこのまま住み続ける場合、大家さんや管理会社から送られてきた契約更新の書類を返送します。
書類の内容をよく確認したうえで、不明な部分があれば差出人である大家さんか管理会社へ問い合わせましょう。
書類の内容に不明点がなければ、サインと押印を済ませて、定められた締め切りまでに書類を返送します。

流れ③更新料の支払い

更新手続きの書類を提出しただけでは、賃貸借契約の更新は完了しません。
書類提出とともにおこなう必要があるのは、更新料の支払いです。
大家さんまたは管理会社から届いた契約更新のお知らせのなかに、更新料の金額や振り込み先などの情報が記載されていますので、期日までに振り込みを済ませましょう。
更新料以外に手数料の請求があれば、あわせて費用を振り込むことになります。
書類提出と振り込みの両方を済ませれば、賃貸借契約更新の手続きは完了です。

契約更新の手続きを忘れたらどうなる？

忙しい毎日を送っている方の場合、うっかり契約更新の手続きを忘れてしまうかもしれません。
契約更新の手続きを失念したら退去を迫られるのではないかと不安になりますが、実際には契約が自動的に更新されます。
賃貸借契約の更新には、書類の提出などによる合意更新だけでなく、法定更新があります。
借主が退去の意思表示をしない限りは、大家さん側から更新手続きがないことを理由にした退去要請はできません。
ただし、更新手続きを忘れ、合意更新ではなく法定更新になると、契約期間の定めがない契約となり、退去時に求められる告知などの条件が厳しくなることが注意点です。

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賃貸物件で更新料を支払わないとどうなる？

家賃の1～2か月分に相当する更新料について、費用を捻出できず支払いたくないと思われるかもしれません。
しかし、更新料を支払わないと、さまざまなリスクがあることが注意点です。

リスク①契約を解除される

入居時に結んだ賃貸借契約のなかに更新料についての定めがある場合、更新料を支払わなければ賃貸借契約を解除されるリスクがあります。
更新料自体は法律で定められた費用ではありませんが、賃貸借契約のなかに更新料についてのルールが定められていれば、契約解除の理由になります。
借地借家法では、入居者の住まいを守るために、大家さんが勝手に契約解除することは許されていません。
しかし、契約条件である更新料の支払いがない場合は、債務不履行と見なされて、強制退去を求められる可能性があります。
賃貸借契約を解除されてしまうと、住まいを失うリスクがありますので、住み続ける意思があるならば更新料を期日までに支払う必要があります。

リスク②延滞金が発生する

定められた期日までに更新料を支払わないと、延滞金が発生するリスクがあります。
賃貸借契約書に更新料の延滞金について記載がない場合でも、延滞金が発生する可能性があります。
債務不履行によって発生した損害であれば、支払わない相手に遅延損害金を請求できることがポイントです。
この遅延損害金は、賃貸借契約書に記載がなくても請求可能です。

更新料の値下げは可能？

更新料を支払わないとさまざまなリスクがあるため、値下げ交渉をしたいと思われるかもしれません。
しかし、実際に大家さんに更新料の値下げ交渉を持ちかけても、値下げに応じてくれる可能性は低いでしょう。
この根拠となるのが、過去の裁判における更新料の争いについての判例です。
とある判例ですが、1年の賃貸借契約で賃料の3か月分以下の更新料を適法と判断しています。
また、入居者が見つかりにくいエリア出ない限り、更新料を値下げするのではなく新しい入居者を募集したいと考える大家さんのほうが多いでしょう。
更新料は賃貸物件に住むにあたり必要な費用ですので、支払いを拒否したり値下げを要求したりするより、家賃と合算し住居費として予算を確保するのがおすすめです。

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まとめ

賃貸物件の更新料とは、2年を目安におこなわれる契約更新のタイミングで、大家さんに支払う手間賃のことです。
契約期間満了の1～3か月前に大家さんからお知らせが届きますので、書類を返送し更新料を振り込むのが一般的な契約更新の流れとなります。
更新料を支払わない場合、契約解除・強制退去・延滞金の発生など、さまざまなリスクがあります。