最近、賃料が上がっている？賃貸市場の変化とオーナー様が考えたいこと

「最近、家賃が上がっているという話を聞くけれど、本当？」

賃貸物件を所有されているオーナー様から、このようなご相談をいただくことがあります。

近年は東京都内をはじめ、さいたま市などの首都圏でも賃料相場に変化が見られ、物件によっては数年前より高い賃料で募集されているケースも増えてきました。

サークルフォーレントでは、巣鴨店・武蔵浦和店の2店舗で日々お部屋探しのお客様と接していますが、賃料だけでなく、お客様が物件を選ぶポイントにも変化を感じています。

一方で、

「相場が上がっているから、とりあえず家賃を上げればいい」

というわけではありません。

今回は、賃料が上昇している背景と、これからの賃料設定についてオーナー様に考えていただきたいポイントをご紹介します。

なぜ賃料が上がっているのでしょうか？

賃料が上昇している背景には、ひとつだけではなく、さまざまな要因があります。

1．物価・建築費の上昇

近年は建築資材や人件費、住宅設備など、さまざまなコストが上昇しています。

新築マンションやアパートの建築コストが高くなることで、新築物件の募集賃料にも影響が出ます。

そして、新築物件の賃料が上昇すると、周辺の既存マンションやアパートについても賃料相場が押し上げられることがあります。

2．住宅価格の上昇

マンションや戸建てなど、住宅そのものの購入価格も以前と比べて高くなっています。

そのため、

「今すぐ購入するのではなく、しばらく賃貸で暮らそう」

と考える方が増えることも、賃貸需要を支える要因のひとつです。

特に、都心へのアクセスが良いエリアや、駅から近く生活利便性の高い地域では、引き続き賃貸需要が期待できます。

3．便利な駅・エリアへの需要

お部屋探しをされる方にとって、

・駅から近い
・都心へアクセスしやすい
・スーパーや商業施設が近い
・学校や病院などが近い

といった条件は、現在も重要なポイントです。

サークルフォーレント巣鴨店の周辺では、巣鴨・大塚・駒込エリアなど、山手線をはじめ複数路線を利用しやすい地域があります。

武蔵浦和店の周辺では、武蔵浦和・中浦和・南浦和・浦和エリアなど、東京都心へのアクセスの良さから人気のある地域があります。

同じ築年数・同じ間取りの物件でも、

立地・設備・室内状態・募集条件

などによって、実際に決まりやすい賃料には差が生まれます。

4．お部屋探しのお客様が求める設備も変化しています

賃料相場だけでなく、

「どんな部屋なら選ばれるのか」

という入居者ニーズも変化しています。

例えば、

・インターネット無料
・宅配ボックス
・モニター付きインターホン
・温水洗浄便座
・独立洗面台
・エアコン
・オートロックなどの防犯設備

などは、お部屋探しの際に比較されやすいポイントです。

物件によっては、適切な設備を追加したり、室内をリフォームしたりすることで、単純に賃料を下げることなく入居者を募集できるケースもあります。

「前回もこの家賃だったから」で決めていませんか？

長期間入居されていたお部屋では、

「前回募集したときと同じ賃料でいいだろう」

と、そのまま募集条件を決めてしまうこともあると思います。

しかし、数年間入居されていた場合、その間に周辺の賃料相場が変化している可能性があります。

募集条件を検討するときには、

・現在募集されている周辺物件
・周辺の賃料相場
・築年数
・駅からの距離
・間取り
・設備
・リフォーム状況
・競合物件の数
・現在のお客様のニーズ

などを総合的に確認することが大切です。

以前と同じ条件のまま募集してしまうことで、

本来もう少し高い賃料で決められた可能性がある

というケースもあります。

反対に、相場より高く設定しすぎれば、問い合わせが入らず、空室期間が長くなることもあります。

「相場が上がっている＝すぐ値上げ」ではありません

ここは特に大切なポイントです。

周辺の募集賃料が上がっているからといって、すべての物件で家賃を上げればよいわけではありません。

賃貸経営では、

賃料 × 入居率 × 入居期間

を総合的に考える必要があります。

例えば、月額賃料を数千円高く設定しても、そのために空室期間が1～2か月長くなってしまえば、年間の賃料収入ではマイナスになる可能性があります。

反対に、相場より大幅に安い賃料で募集してしまえば、オーナー様にとって機会損失になることもあります。

大切なのは、

「一番高い賃料で募集すること」ではなく、「安定した入居と収益のバランスが取れる賃料を設定すること」

だと私たちは考えています。

退去・再募集は賃料を見直す良いタイミング

特に賃料を確認していただきたいのが、

入居者様が退去し、新しく募集を開始するときです。

数年間入居されていたお部屋の場合、前回募集したときと現在では、周辺相場やお客様のニーズが変わっている可能性があります。

そのため、以前とまったく同じ条件で募集を始めるのではなく、一度現在の市場を確認してみることをおすすめします。

物件によっては、

「現状のまま募集する」
「一部リフォームをして募集する」
「人気設備を追加して募集する」

など、複数の選択肢があります。

もちろん、工事費をかければ必ず家賃が上がるというわけではありません。

費用をどのくらいかけて、どのくらい賃料や成約率の改善が期待できるのか。

費用対効果まで考えながら判断することが大切です。

「募集されている家賃」と「実際に決まりやすい家賃」は違います

インターネットで検索すると、周辺で募集されている物件の賃料を簡単に確認できます。

ただし、ここで注意したいのが、

インターネットに掲載されている賃料＝その金額で成約している賃料

とは限らないということです。

例えば、

「その賃料で問い合わせが入っているのか」

「掲載されてからどのくらい経っているのか」

「近くに似たような競合物件が何件あるのか」

「お客様からどのような反応があるのか」

といった部分も重要です。

高い賃料で募集されている物件があるからといって、自分の物件も同じ金額で決まるとは限りません。

だからこそ、

「募集できる賃料」と「実際に決まりやすい賃料」の両方を見ること

が大切です。

お部屋を探しているお客様の「生の反応」も大切です

サークルフォーレントは、日々お部屋探しのお客様からお問い合わせをいただいている不動産会社です。

そのため、

「この家賃なら見てみたい」

「この設備があれば検討したい」

「似た物件と比較すると少し高い」

「多少家賃が高くても駅近を優先したい」

といった、実際のお客様の反応を日々感じることができます。

インターネット上のデータだけではなく、

実際にお部屋を探している方が、今どのような物件を選んでいるのか

を見ることも、適正な募集条件を考えるうえでは重要なポイントです。

巣鴨・武蔵浦和周辺の賃料についてもお気軽にご相談ください

サークルフォーレントでは、

巣鴨店・武蔵浦和店

の2店舗で、地域のお部屋探しをお手伝いしています。

「所有している部屋はいくらくらいで募集できそう？」

「前回と同じ賃料で募集して大丈夫？」

「リフォームした方が決まりやすい？」

「周辺では今どのくらいの賃料で募集されている？」

「なかなか入居者が決まらないので意見を聞きたい」

このようなご相談がございましたら、お気軽にお問い合わせください。

無理に高い賃料をご提案するのではなく、周辺物件の募集状況や実際のお客様の動きを確認しながら、

「どのくらいの条件なら決まりやすいのか」

という視点も大切にしながら考えていきます。

サークルフォーレント

巣鴨店・武蔵浦和店

賃貸のお部屋探しを中心に、不動産に関するさまざまなご相談を承っています。

「今の家賃が適正なのか知りたい」だけでも大丈夫です。

お気軽にサークルフォーレントへご相談ください。