賃貸物件の築年数・耐用年数は？築古と築浅それぞれのメリットを解説！

賃貸物件選びで多くの方が重視する要素のひとつが築年数です。
築古の物件にもメリットがあり、必ずしも古いことが悪いとは限らないため、自分の優先事項と合致する物件を選ぶことが大切です。
そこで今回は、賃貸物件の築年数や耐用年数について、また築古と築浅それぞれのメリットを解説します。

築古の賃貸物件のメリット

築古の賃貸物件には築浅にはないメリットがあり、デメリットと両面を理解したうえで選べば、理想の部屋に出会える可能性があります。
ここでは、築古の賃貸物件のメリット・デメリットを3つずつ解説します。

メリット①家賃が安い

賃貸物件は築年数が古ければ古いほど家賃が下がっていく傾向があります。
築年数10年で1割、20年で2割ほど下がることが一般的です。
しかし、築年数10年ほどではまだ新築と大きな差はない物件が多いです。
最新の設備などにこだわる方でなければ、築古物件を選べば周辺の新築物件に比べて安い家賃で住めるメリットが得られます。

メリット②物件数が多い

築古物件は物件数が多く、選択肢が広い点がメリットです。
新築の賃貸物件は数が少なく、競争率も高いため、希望にあった物件を見つけるまでには時間がかかる可能性があります。
一方で築古物件は空室の数も多いため、予算や条件に合った候補を探しやすいでしょう。

メリット③新築並みにきれいな物件がある

築古物件を選ぶ場合は、リノベーション物件の選択肢を検討できます。
リノベーションは、構造部分を除く部屋の大部分を大幅に改修する工事です。
内装や設備が一新されるため、新築と遜色のない室内に生まれ変わります。
新築とほとんど変わらない内装や設備でありながら、新築より安い家賃で借りられるのがリノベーション物件の魅力です。

デメリット①設備は新築に劣る

リノベーション物件ではない築古物件の場合、設備が古い点はデメリットです。
新築物件では温水洗浄便座や浴室乾燥機などの設備が標準設備となりつつありますが、築古物件では備わっていないことが一般的です。
設備にこだわる方の場合は、築古物件での生活は不便に感じるかもしれません。

デメリット②耐震性や建物の強度に注意

建物の耐震基準は1981年6月1日に改正がおこなわれており、それ以前に建てられた建物は旧耐震基準の造りです。
新耐震基準のほうがより厳しい基準が設けられているため、旧耐震基準で建てられた建物には強度に不安が残るものです。
築古物件でも、新耐震基準に合わせて耐震補強工事がおこなわれている建物と、建築当時のままになっている建物があります。
耐震基準の改正前に建てられた築古物件を検討する場合は、耐震性について確認しておくことをおすすめします。

デメリット③防音・断熱性能が低い場合がある

築古物件は、建物の構造として防音・断熱性能が低い場合が多い点はデメリットです。
日常的に生じる生活音が階下や隣に響き、隣人トラブルになるケースもあります。
また暖房効率が悪くなり、冬は室内が寒い可能性もあるため、建物の構造をよく調べることは大切です。

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築浅の賃貸物件のメリット

賃貸物件では、築年数1年未満かつ誰も住んだことのない物件を新築物件と呼びます。
一方で、築浅物件には明確な定義はないですが、一般的には築年数が5年以内の物件を指すケースが多いです。
ここでは、築浅物件のメリット・デメリットを2つずつ解説します。

メリット①室内外ともにきれい

築年数5年ほどの築浅物件では、室内外ともに劣化があまり見られず、外観がきれいな場合が多いです。
設備も経年劣化により不具合が生じる可能性が低いため、快適に生活できます。
ただし、室内外にある設備の状態は前住人の使用状況にも依存するため、設備の状態を重視する方は築浅物件でも内覧で実情を確認することをおすすめします。

メリット②設備の充実度が高い

築浅物件は、給湯器やエアコン、キッチンなどの設備が比較的新しく、快適に暮らしやすい傾向があります。
また、オートロックなどのセキュリティー設備を導入している物件を選べば、一人暮らしでも防犯面で安心です。
設備や間取りが近年のライフスタイルに合わせて設計されているため、使い勝手の良さも築浅物件ならではの特徴といえるでしょう。

デメリット①競争率が高い

築浅物件は競争率が高いため、希望する部屋への入居がなかなか決まらない可能性があります。
不動産ポータルサイトに掲載して間もなく問い合わせが殺到し、すぐに新規の申し込みが中止となるケースもあります。
築浅物件を探す場合は、部屋探しに一定の時間がかかることは覚悟しておいたほうが良いでしょう。

デメリット②アレルギー反応が出る方もいる

新築や築年数が浅い物件では、建築資材の塗料や接着剤などの化学物質にアレルギー反応が出る方もいます。
2002年の建築基準法改正で建材の基準が厳格化されているため、以前ほどはアレルギーの問題は少なくなっています。
とはいえ、新築特有のにおいなどに敏感な方は、こまめな換気を心がけると良いでしょう。

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賃貸物件の耐用年数について

賃貸物件の建物の古さを測る基準のひとつが、耐用年数です。
しかし、耐用年数は実際の建物の寿命とは異なるため、ひとつの目安として正しく理解する必要があります。
ここでは耐用年数とはなにか、建物ごとの耐用年数、実際の寿命を決める要素に分けて解説します。

耐用年数とはなにか

建物の耐用年数とは、税務上建物の価値が留まる年数のことを指します。
耐用年数は、実際に住める年数とは必ずしも一致しません。
所得税を支払う場合、建物の価値は使用年数に応じて減少するとの考えにもとづき減価償却がおこなわれます。
この減価償却の基準となるのが建物の構造ごとに定められた耐用年数であり、税務計算の便宜上定められている仕組みです。

建物ごとの耐用年数

法律で定められている建物ごとの耐用年数は、以下のとおりです。

●木造：22年
●鉄骨造（骨格材の厚み3mm以下）：19年
●鉄骨造（骨格材の厚み3mm超4mm以下）：27年
●鉄骨造（骨格材の厚み4mm以上）：34年
●鉄筋コンクリート造：47年

アパートでは、木造や軽量鉄骨造が採用されているケースが多いです。
一方、6mm超の厚みのある鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建物はマンションとして分類されます。
入居を検討している物件がどの程度築古とみなされるかは、構造によって異なります。

建物の実際の寿命

耐用年数は、一般的な経年劣化を示すひとつの指標に過ぎず、建物の実際の寿命とは異なります。
建物の実際の寿命を決める要素には、耐震性やメンテナンスの質、経済的な観点からの寿命も関係しています。
地震発生時に倒壊のリスクがあるかどうかは、安全に関わる重要な要素といえるでしょう。
同じ築年数の建物でも、メンテナンスの質によって寿命に大きな差が出ます。
適切なメンテナンスをおこなっている建物は、築古物件でも構造や防水、配管設備の面で問題なく長く住み続けることが可能です。
建物の状態に関係なく、周辺の経済的観点から寿命が決まるケースもあります。
再開発や区画整理などがあると、まだ使用可能な建物でも早期に取り壊され、新築に建て直される場合があります。
築古の賃貸物件に長く住むことを想定している場合は、さまざまな角度からの物件の寿命を検討すると良いでしょう。

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まとめ

築古物件のメリットは、家賃が安く物件数が多いことが挙げられます。
築浅物件は室内外ともにきれいで、設備の充実度も高い点がメリットです。
構造ごとの耐用年数が決められていますが、耐震性やメンテナンスが適切におこなわれているかなど、多角的な面から建物寿命を予測することも大切です。