定期借家契約と普通借家契約の違いとは？メリット・デメリットを解説

賃貸物件を借りる場合の契約では、定期借家契約と普通借家契約の2種類があることはご存じでしょうか？
それぞれの契約の違いを知っておくと、借主や貸主の間で状況の変化が生じた場合に正当な権利を主張する方法がわかります。
そこで今回は、定期借家契約と普通借家契約の違い、メリット・デメリットについて解説しますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。

定期借家契約と普通借家契約の違いとは？

賃貸借契約を結ぶ場合は、契約の内容をよく把握しておく必要があります。
ここでは、定期借家契約と普通借家契約それぞれの概要と違いを解説します。

定期借家契約とは

定期借家契約とは、あらかじめ期間を定めた契約のことを指します。
契約期間満了後は、基本的に更新されず契約が終了します。
契約期間は契約当事者間で自由に定めることが可能です。
定期借家契約を結ぶ場合、貸主は契約書とは別に、契約の更新をおこなわない旨を記した書面を交付する必要があります。
定期借家契約が結ばれる賃貸物件は比較的少なく、貸主側の事情によってこの形態が選ばれるケースがほとんどです。

普通借家契約とは

普通借家契約は、一般的な賃貸借契約で多く見られる形態です。
普通借家契約では賃貸借期間が定められていますが、借主の希望があれば契約満了後も更新することが可能です。
借主が契約更新を希望する場合、貸主は基本的に拒否できません。
貸主から中途解約や更新拒絶をする場合は、正当な事由が求められます。
借主の都合による中途解約の場合、解約の予告期間や解約金について特約があらかじめ定められているケースが多いです。

定期借家契約と普通借家契約の違い

定期借家契約と普通借家契約の大きな違いは、契約の再更新ができるかどうかです。
普通借家契約は借主が解約を申し出ない限り基本的に契約が再更新されますが、定期借家契約は契約満了と同時に退去しなければなりません。
普通借家契約では正当な事由がない限り貸主からの契約解除はできませんが、定期借家契約では特約を定めることで可能となります。
また、普通借家契約は口頭でも有効ですが、定期借家契約は書面でのみ有効です。
一般的な賃貸物件では普通借家契約が多く用いられます。
一方、定期借家契約が使用される例としては、以下のようなケースが挙げられます。

●貸主が転勤により一時的に家を離れる
●別荘を使用しない期間だけ貸し出す
●実家に移転するまでの間他の人に貸し出す

将来的に貸主が物件を使用する予定があり、一時的に賃貸物件として貸し出される場合に定期借家契約が使用されます。

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定期借家契約のメリット

比較的イレギュラーな契約形態である定期借家契約ですが、借主にとって一定のメリットがあります。
ここでは、定期借家契約のメリット3つを解説します。

メリット①家賃が安い

定期借家契約で貸し出される賃貸物件は、期間限定の契約であるため、比較的家賃が安く設定されている場合があります。
貸主が自ら使用することを前提に建てたりリフォームしたりした物件であることも多く、高品質な住宅である場合もあるでしょう。
そのため、同程度のグレードの賃貸物件と比べて安く住める点がメリットです。
一般的な賃貸物件には備わっていない充実した性能や設備を持つ住宅に住める場合もあります。

メリット②短期間の住居が見つけられる

普通借家契約では、契約期間を1年未満に定めると期間の定めのない賃貸借契約とみなされるため、貸主や不動産会社にとって不利な契約となります。
そのため、1年未満の契約を承諾する物件は少ない傾向があります。
一方、定期借家契約で貸し出される物件は貸主側も短期間の契約を想定しているため、双方の都合が合致する点がメリットです。
単身赴任中や自宅のリフォーム中など、一時的に賃貸物件に住む必要がある借主にとって、定期借家契約は大きなメリットがあります。
定期借家契約は貸主側のリスクが少ないため、入居審査も比較的簡易な傾向があります。
短期間住むための住居を迅速に決められる点も、定期借家契約のメリットと言えるでしょう。

メリット③隣人トラブルのリスクが少ない

普通借家契約では、貸主から退去を申し出ることが難しいルールとなっています。
そのため、迷惑行為をする入居者がいても退去してもらえず、困るケースがあるのが現状です。
一方、定期借家契約では契約満了時に借主が退去しなければならないため、迷惑な入居者が長期間住み続けるリスクが少なくなります。
集合住宅の場合、この点は他の入居者にとってもメリットとなります。
定期借家契約による頻繁な入れ替わりにより、住環境を一定のレベルに保ちやすくなるでしょう。

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定期借家契約のデメリット

定期借家契約には、借主にとってのデメリットが存在するため注意するようにしましょう。
ここでは、3つのデメリットを解説します。

デメリット①中途解約ができない

定期借家契約では、基本的に借主からの中途解約をすることはできません。
契約満了前に借主の事情が変わっても、転居できない点はデメリットです。
契約満了を待たずに退去すると、残りの期間の家賃を請求される可能性があるでしょう。
転勤や療養、親族の介護などやむを得ない正当事由があれば、中途解約が認められる場合もあります。
この場合、住居として使用している建物で、床面積が200㎡未満であることが条件になります。

デメリット②再契約ができない

長期的に住む住居を探している場合、定期借家契約を結ぶことはおすすめできません。
定期借家契約は基本的に再契約ができないため、短期間で退去しなければならない可能性があるでしょう。
定期借家契約は期間満了時に終了しますが、貸主の合意があれば再契約を結ぶことも可能です。
しかし、貸主は多くの場合、物件を自ら使用する事情があるため、再契約には期待できない場合があります。
契約期間が1年以上の場合、貸主は期間満了日の6か月から1年前までに契約終了の通知をおこなう必要があります。
通知から満了日までに次の住居探しの十分な期間があるため、早めに次の計画を立てることが望ましいと言えるでしょう。

デメリット③再契約しても新規契約扱いとなる

定期借家契約の期間が満了しても、貸主の合意があれば再契約できる場合があります。
ただし、この場合は契約の更新ではなく新規契約として扱われます。
定期借家契約の再契約では、保証会社によっては更新料のみ、または新規契約料を請求される場合があるため注意するようにしましょう。
期間が短い定期借家契約を短期間で再契約するたびに新規契約料がかかる点はデメリットです。
賃貸物件で定期借家契約と普通借家契約のどちらを選ぶかは貸主の決定権にあります。
交渉の余地がある場合もありますが、基本的には物件情報に記載されている契約形態に従って契約する必要があります。
賃貸物件を探す際は部屋の条件だけでなく、契約形態も慎重に確認しましょう。
広告に定期借家契約と記載されている物件は、契約満了後の住まいについて早めに考えておくことが重要になります。

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まとめ

定期借家契約の期間満了後は、基本的には借主の意思で更新ができない点が、普通借家契約との違いです。
家賃が安い場合が多く、短期間住む住居を見つけられる点は、定期借家契約のメリットと言えるでしょう。
一方で、中途解約や再契約ができないデメリットについては、入居前から理解しておく必要があるため、注意するようにしましょう。